举旅游之力助推产业融合!8月15日，寻美中国城市行在北京钓鱼台国宾馆盛大启幕，中国市长协会专职副会长陶斯亮、今典集团董事长张宝全、中坤集团董事长黄怒波等地产、金融、旅游界领袖学者齐聚一堂，共襄旅游产业盛举。
寻美中国TCS旅游城市发展峰会前瞻论坛现场
以下为寻美中国-TCS旅游城市发展峰会前瞻论坛实录：
主持人：一段很美的片子。我们现在就开始一段寻美之行。接下来我们要开始一个先锋一点的论坛，我们要了解一下旅游城市发展峰会，我们有请几位嘉宾上台。
中国国际公共关系协会常务副会长兼秘书长郑砚农、中坤集团董事长 黄怒波、今典集团董事长张宝全、北京大学教授、北京大学旅游研究与规划中心主任吴必虎、嘉富诚国际资本有限公司董事长兼总裁郑锦桥
主持人周慧兰：今天我自己都有点审美疲劳了，找我上场的时间太多。但是今天这环节比较有意思，我们并没有五位嘉宾提纲，所以他们根本不知道我们要问什么问题，所以大家可以期待一下。一会儿我们会留一个互动的提问时间，大家可以先把问题想好。几位大佬，我不知道大家相互间是不是认识?都认识，只有我是门外汉。作为TCS的发展峰会前瞻论坛，我想还是应该回归到我们的主题，就是融合与创新，举旅游之力，助推城市变革，这应该是我们以后每一站的主旋律，旅游一定是最核心的关键词。我们今天看到场上两位特别耀眼的领袖人物，黄总和张总，我觉得两位大佬其实平常不太好请，今天我们用旅游这个话题挺容易的就来了，包括各位嘉宾对这个产业都比较感兴趣。我之前跟黄总聊天，包括看您的资料，其实黄怒波先生最向往的事是做一个流浪诗人，后面那句话更有意思，“浪迹于山野”。还有两度登上珠峰。张总是学导演的。我觉得跟两位老板接触了一下，会发现他们身上有一种特有的气质，让我们不得去产生一丝想法，是不是只有具有艺术情怀和艺术气质的这些老板，进入到旅游地产和旅游产业开发的时候，才让我们觉得更靠谱?
张宝全：我看网上很多人说了三张照片，一个普通青年、一个文艺青年和一个2B青年，我觉得做旅游地产，这三个青年都需要，光一个青年还不行。因为我是这么觉得的，今天这个活动还是挺有意思的，因为中国很多媒体对旅游地产的关注，往往是从传统地产的角度来看，并不是真正从度假旅游来看，这次发现城市之美主要在发现城市的自然之美和人文之美。我们现在做的开发正好是相反的，是在毁坏一个城市的自然资源和人文资源，甚至这种毁坏和破坏也是史无前例的。所以我觉得这一次这个活动如果能做的话，真的要让大家认识到，也要保护和关注，当然我自己也愿意参与。
但是最重要的是希望政府的角度要做好规划，政府在规划的时候，是决定了我们的现在和未来，如果这点做不好的话，可能就不行了。不过你刚才问的是是不是文艺青年才能做，我想黄怒波是个诗人，因为很早之前在中国的诗刊和报纸上经常有一个叫“骆英”的人，我会写小说，不会写诗。前几年在盛大文学他是第一届作家协会的主席，第二届是企业家里面的大奖赛，我觉得他那首诗写的比他那本书写的好，他登珠峰写了很厚的一本，全是用诗来写的。
周慧兰：张总睿智，张总说自己得票最多，但是黄总的诗写的最好。
黄怒波：做这个活动特别好，这两年正好吴老师在这，我正在探讨这个问题，最近都知道社会主义新农村建设现在在做，特别危险，是建设部干的，等于是文革以来第二次毁坏最美的乡村的活动，我去了普洱，普洱几百年的茶马古道，比红村还美，就那么个破村子，别人看到不行了，我一看就想要流泪，是采菊东篱下的感觉。糊里糊涂做了世界文化遗产出来了，它会永远被保护下去，但是被破坏掉了，有的村子一犹豫没去要，就不存在了，就是因为新农村建设。到普洱一看，国家给了很多钱，国家有钱了，就是要把农民的生活改善了，但是他不懂什么是美，他以为都盖成跟城市一样的房子，水泥、柏油路就是美，我一看，这是两百年的村子，我是拿着照片去看的，一去看古道铺上水泥路了，电线把所有旧的都给拆了。今天上午在门头沟吕伟(音)找我，说怎么办，我说这是最大一次毁坏，立刻把路停下来，进村子里把古道还是保护下来，如果我要这个村子，我第一时间先把水泥扒掉，农民说现在不方便，我有车，不好走，在旁边可以弄一个边道，都可以。寻美中国很重要，中国不知道自己有多美，老是去看西方的模式，那是毁掉了自己的模式，我们要发现美，告诉他们这是美的，要把它保护下来，这个意义特别大。
周慧兰：郑会长也是我最近新结识的一位老师，上次跟他聊天的时候我觉得受益匪浅，他是用公关的角度对城市品牌有很多想法，包括企业品牌的打造上，他刚才也说到，其实中国有多美，国家品牌其实也是需要打造的，我好想也听您上次讲，我们的国家宣传片您也是评审之一，因为这里应该展现有很多旅游的元素，把您上次的私密的高见跟大家分享一下。
郑砚农：寻美中国这个活动刚才两位老总讲了，确实非常好，但是我从这个品牌和公关关系的角度看这两个活动，实际上它的专业内涵是什么呢?它是在挖掘这个城市的差异化的优势。刚才黄总讲到一种现象，现在很多城市也是千篇一律的，都是一个样子，一个样子就没法做自己的品牌了，国际上也是一个专业，没法做，所以必须要体现差异化。差异化在什么地方呢?其实你们找的这个点就是旅游资源，刚才张总也谈到了人文资源，这两个东西结合起来，好多东西在某一个城市是独一无二的，是别人不可复制的，如果我们把别人不可复制的像黄总说的都变成别人可以复制的了，那这个城市就打造不起来了。
我是这样看的，我们现在拍一个国家形象片也好，拍一个城市形象片也好，首先要知道我们想说什么，想让人家了解什么。前几年我接受了一个采访，后来采访的时候打出了一个标题，叫“城市大并不见得一定美”，后面又加了一句，“是要有特点、有抱负的城市才是美的”。当时采访的时候也分析了一下，我自己感觉，刚才时总讲到30年，1949年到1979年这30年，从符号的角度来讲是什么符号呢?城市是政治中心，省会、首都都是政治中心。后30年，1979年到2009年这是经济中心，然后还有金融中心，后边才出来文化中心。从产业结构上讲，一开始都是第二产业，现在开始从第二产业向第三产业过渡。我前两天看北京的报告，第三产业已经到70%多了。所以寻美中国这样一个活动实际上是代表了一个新的经济增长点，也代表了一个新的经济转型，因为这个转型是向第三产业的结构变化，又不像纯的旅游资源的这种开发。所以拍形象片，我们得到了一个很大的体会，不仅仅有客观的美，还要有人文的美，把这个东西附进去才有灵魂。
周慧兰：郑会长确实也给我们带来很多用国际视野看企业品牌、城市品牌的打造。我们知道像今典矩阵、今典红树林是酒店区域，还有文化的元素，刚才说到旅游地产是不是可以复制的，比如黄总在古村落这么多年的成就和开发，也同样吸引了具有这些资源的城市和区镇，比如门头沟区，特别愿意开辟各种各样好的环境，政策环境，让黄总进去，今典可能更多是在旅游三亚、青岛，这种是1.5线城市，是都市化的城市，是怎么呈现这种差异化的两条路?
张宝全：其实在旅游度假里边有两种形态，一种是观光休闲，一种是度假休闲，观光休闲核心资源是人文资源，像兵马俑，是以人到达为主的。度假休闲的核心是自然资源，我们实际上做的是度假目的地综合体，我们首先关注的是自然资源，像三亚的北部湾、大理、丽江、青岛等等。另外，我们讲城市在发展过程中，是需要硬件支撑的，在这里面包括创业也好，干什么也好，在今天我们看现在的科技、现在的技术，包括现在的文明，都是参与其中的，历史和文明的发展，也是能够继承和延续下来的，是把当下时尚、艺术和休闲、文化、娱乐这样的核心资源都聚集在里面。比如青岛有五千间客房，当有这些客房的时候，比如三亚有奢侈品免税店，但是奢侈品也进入到综合体，在度假目的地的人消费的更多。目前我们要关注中国现在正在由观光休闲向度假休闲转型，在转型过程中对资源的认识，和我们的开发方式有关，像红村是非常好的人文资源，把人们居住的生活形态和建筑融合在一起，因为建筑如果脱离了生活就无法解读了，把软件和硬件、历史、风貌等等都留存住了，但我们现在更多的地方这样的观光资源是仅仅有硬件，已经失去了软件，失去了生活形态的支撑。比如黄总讲到普洱古村落，应该保存那样的古道路，那就是历史的痕迹，当把那些都给毁掉的时候，我们现在经常是毁掉一个真古董，造一个假古董。我大概在七年前写过一篇文章，叫《消失的天水》，我是在1991年去了天水，天水的一条老街比红村还要好，天水是潘总(潘石屹)的老家，有一次地产的一个会，他请我去参观，明末的建筑非常完整、非常好，清初的建筑也非常漂亮，就是老城，那是我在1991年去的，后来我在2000年还是2002年再去的时候，我个人认为天水已经不存在了，因为老街没有了，因为我当时去演讲，我专门提出来，我演讲完一定要去看老城，结果跑去一看，老街全部被拆掉了，盖成了我们认为最没有价值的像护城河一样的，但是当地就认为这是现代城市的一个标志，跟黄总说的非常像，但是我认为天水之所以存在，就是因为有它的老城，有这个老街，当这个老城和老街不存在的时候，天水仅仅就在我们的记忆中，在我们的故事中、文字中，天水已经不是天水了。谢谢。
周慧兰：我接着张总的话延续一句，这次我们寻美中国为什么首站会走进大理，张总是不是也有作品呈现?其实它的生态、人文都非常美，和北上广深是绝对不一样的感受。
张宝全：我们去的城市，领导们都非常重视，我们最最重视的就是大理，大理的历史积淀不亚于丽江，包括改革开放最浪漫、最充满艳遇的地方就是丽江，很多人去就希望有这种荣幸，结果我去了几次都没有遇上，很遗憾，所以我下次还要继续去。我觉得大理在中国的历史上，有很多古老的东西，真的是非常美，但是在观光过程中，很可能就带来对这样的一种城市的、历史资源和风貌的破坏。我在一个城市看到湿地，他们就卖门票，我说这样就毁了。大理在洱海边上有一块地，政府给了我们，我们去本来要开工了，后来还是周边群众写信反对，后来又给我们重新找地，找了好多，目前已经初步选址下来了。大理在从观光休闲向度假休闲转型的时候，必须有硬件基础，比如很多人没有搞清楚，观光休闲和度假目的地里最主要的人群是谁，我们一直讲是自然的人群，其实不是，比如我们说世界上最好的度假目的地，拉斯维加斯和澳门，实际上当你把度假目的地吃喝玩乐等都做好的时候，给我们带来的丰厚的地产产出是除了个人观光之外，还有会议，但是做会议并不是把会议室做好就可以了，我们看到很多地方盖了很多会展中心，但是并不好，就是因为它和我们今天的生活脱离的太远。黄总可能做的是很大一个面，实际上我们做的是一个点，所以我们俩每次上面开大会，我们俩就开小会。谢谢。
周慧兰：黄总，你们把会议精神也给大家分享一下。
黄怒波：其实讲的对，现在吴老师在这，观光休闲的特点是门票经济，到此一游，我来了，挺美，照个相走了。度假休闲是目的地经济，对我来说，给人们打造第二生活空间，第一生活空间是物质的，必须在这个城市鸡飞狗跳的，在城市里上班，在家里斗嘴，这是第一生活空间，但是现在旅游就是第二生活空间，就是去发呆，就是这样。我到老挝、柬埔寨，那里有那么多贫穷的地方，但是也有很高级的度假酒店，就是到那里发呆，这是一个文化的消费，而不是一个经济的消费，这是一个社会发展到了一个必然的需求。所以文化地产要发展的话，不要把它定位为简单的地产，而是提升到人们的文化产品消费这个层面。以后在寻美中国的旗帜下，刚才我跟郑总在谈，他鼓动我要做产业基金，郑老师刚才一谈，他对品牌的看法，这是一个最佳的组合，谢谢。
周慧兰：郑总刚才频频点头，不管是张总发言还是黄总发言，郑总都特别赞许，我觉得金融是占据在地产的上游地产，如果是资本的话，老板们见的最多的应该是金融家，您做股权，我还没有特别理解，股权投资基金跟两位老总有合作吗?
郑砚农：我有想法，也要看两位老板的看法。股权基金是作为刚刚在中国发展起来的融资工具，咱们叫寻美中国，要保持和维护这种资金的投入是很必要的，因为黄总和张总是在国内比较知名的开发商，可能在资金筹集方面他们有很多路径和看法，但是众多开发商是很缺钱的。我今天早上接到一个开发商，他是平遥古城的，政府让他去开发，他早晨把协议给我发来，说我自己资金不够，能否再融一个亿，类似这样的开发商很多。并且休闲旅游，包括文化旅游，也不可能是让几个开发商去做，只有开发商中的一部分能够关注这个行业的，这个行业才会逐步的按照两位老总所说的，保护的更好，开发的更好，利用的更好。所以这其中资金的问题是非常核心的问题，并且我们看到文化旅游地产，和一般的地产不一样，比如张总开发的地产，销售之后回款很快就来了，并且开发地产的时候我们看到土地拿来质押，质押之后建筑商垫款，还没起来就哗哗花钱，但是这几年旅游文化地产需要养，需要熬得久、撑得住，才可能把旅游地产做好。包括我们提到的湖北一个项目，2009年开始做，做到现在，应该也有三四年的时间，才刚刚开始进入一个正常的开发阶段，前期全部是资金的积累，所以没有一定的资金实力，如果说较具规模的开发地产、文化旅游地产，对一般开发商来讲都非常难。因为开发商多数用的是借贷资金，到了银行借钱，银行就说你必须用你的土地给我质押我才能借钱，国家开发银行给100或者150亿的规模，但是一般的开发商是做不了的。
股权投资基金直接是以股权的方式投入到开发企业里去，并且股权投资基金还有一个最大的特点是由专业的管理机构在管理一个融资平台，比如股权投资基金管理公司，我们现在管理了15个亿地产基金，地产基金投文化旅游的、开发的、养老的等等，我们团队都要做长期深入的分析，从专业角度保证股权投资基金中投资人的安全，这个和过去我们看的银行贷款不同，和信托也不同，因为信托也是一种债权，信托资金把企业捆得非常死，并且要求抵押、担保非常多，股权投资基金是真正能让企业资产负债率降低，同时又能放大企业的杠杆作用。所以这种投资方式在国内股权投资基金是中国的元年，今年是第二年，刚刚开始。但是在发达国家，包括高盛、鼎晖等等都在做地产的股权投资，这些全球股权投资基金他们的规模都是500亿、700亿美金。所以我们的规模还是很小的，前景还是非常广阔的，并且有巨大的市场，能够让这些股权投资基金在文化旅游地产的发展过程中充分发挥它的杠杆和规范支持这一行业的重要作用。谢谢。
周慧兰：郑总的发言特别夯实有力，带着资本的力量就来了。因为我们在座的其实有很多地产的企业，有高管、有老板，可能在融资方面确实也遇到一些问题，所以在寻美中国我们也是希望能够把更多的金融界的资本有机会能够跟我们的实业来嫁接，这可能也是之前地产界或者地产的媒体相对做得不是太多的事情，吴老师、吴博士，怎么称呼您比较好?吴博士是做了长白山整体的规划，您当时给黄总传授了一些什么在旅游规划方面的技艺呢?
吴必虎：刚才几位老总和几位我的学长都说了，张总和黄总管了很多地，郑总掌管的全是钱、全是资本，我都不太懂，所以我就想讲一下我们寻美中国，中国比较大，比较好讲。搜狐焦点做寻美中国城市行，实际上标志着中国城市化的一个新的阶段，因为我觉得中国城市化在过去的改革开放30多年，主要靠工业化推动，而当地的居民已经不太喜欢工业化了，这就说明现在就要靠现代服务业来推动，而现代服务业的比例在城市GDP里的比例越高，城市的竞争力就越强。搜狐来做这个寻美中国，实际上是推动中国城市化的一种结构调整和生活质量的提升，在大背景下，我的学长怒波先生讲到，把中国城乡一体化，把中国最美的乡村破坏掉，我们的学者和开发商其实都有责任。寻美中国是寻美，主要是保护美，乡村文化往往是我们的基因所在。所以第一个问题，中国的城市化进入了新的阶段，这个阶段就标志着旅游业在城市的发展当中，不是撬动城市的问题，而是保证城市向着健康的方向发展的问题。
第二，我想讲中国城市化的发展过程当中，是以剥夺农民土地，并且以地方的财政为财政收入的模式来进行的。而未来的城市化，完整的乡村要保存好，未来城市之美靠城市中心区已经不能指望了，因为五年任期的政府不能说不把GDP搞上去，因为要搞GDP，就要搞土地开发，所以在乡村地区如何保护好、开发好，所以一个城市周边是最好的度假的地方。第二，风景区的周边是最好的度假地产的区域。第一要把完整的乡村和风景区周边的土地、生态保护好，文化保护好。第二，我们开发商，特别是搜狐焦点对中国地产界影响非常大，开发商承担的责任是能够跟前几年或者30年住宅地产开发、商业地产开发非常不同的地方，住宅地产是前半年投，后半年开始收，包括现在海南三亚旅游地产开发的不成功，就在于房子卖完以后，开发商不管了，房子全关着灯，而今后旅游地产成功的地产是前三到五年投钱，后面50年是每年收钱，所以对于资金的需要非常大。第二，对开发商的专业考验非常强。除了少数的旅游地产商，像华侨城、首旅，很多地产商原来是玩商业地产的，现在到景区拿了很多地，这个过程我认为需要地产商的转变，就是专业化，就是至少有一半是自己管的，不管是会议还是度假地产，还是产权酒店，都需要自持一部分，而自持的就需要酒店的管理，需要度假酒店的生活方式，我们旅游地产最大的挑战是，之前是如何住是一个很大的挑战，接下来是住下来之后的五天要干什么，这恰恰是要解决的问题，对于这个问题，中国的旅游界、研究界、政府都没有准备好，所以我本人做的一些城市的度假区的旅游地产的研究，不管是什么模式，就是研究这个问题，如何让住下来的人以后干什么，希望大家有一个共同交流、学习的机会。谢谢大家。
周慧兰：开这个论坛还是挺有意义的，还是有两个人不是很熟，从这场论坛开始，友谊就开始了。我们前面放的红村阿菊是不是也是通过一种实景人文的呈现，让大家走进红村的时候，在停留的几天里，能有好玩的东西，特别吃住行游购娱。
黄怒波：其实我们现在不在于是盖什么酒店，最重要的是让他们来干什么，你不能整天在酒店里睡觉，但酒店是度假的最基本的硬件条件，比如我们在黄山打造的，是到那里禅修。还有比如我做一台大型的剧，游客晚上住在那儿，挺美，也挺享受。我们最后要停留在文化消费上，比如去做禅修、SPA，以后再做基因康健、基因医疗，无限的把他的需求放大。如果到明年，我可能每天晚上演两场，一场是1500人，白天再演一场，乱七八糟的，游客看着打打闹闹的热闹，这样就带动了，老百姓已经家家户户都租出去了，因为大的文化形成了，就带动了当地百姓的经济，宾馆不够用了，车也不够用了，现在就陆陆续续各地的白领已经把这里当成他晚上的一个盛宴了。最重要的是要改变人们的生活方式，生活业态。谢谢。
周慧兰：如果住宅地产给我们提供的是物质基础，看来休闲度假给我们提供的是上层建筑，给各位老总提的要求非常多，因为你们是中高端收入的生活方式的引领者，有这样一个使命，让老板们承担下来。其实刚才听到我们大家都会讲到城市，寻美中国也是走进城市，我记得前几年的开发商的形象，即便今天是开发商的场合我也敢说，还是被妖魔化了，各种各样的词汇、定义，现在如果说我们带着旅游地产的概念走进去，或者旅游休闲开发的概念走进去的时候，其实各级政府是非常非常欢迎的，从书记到市长，这一个班子，可能跟我们大的团队都会有大的融合，可能在开发期都八到十年，未来留给它的是几百年的传承。地产包括资本，郑总也是有评估的，你们在选择投资城市或者大的投资项目的时候，有没有一些关键指标，这是给城市的决策者来听的，他们应该都会在线上看几位的干点，他们非常希望我们在座的优秀企业能走进去，帮助他们提升经济。
黄怒波：我先说，没有标准，全是喝酒被忽悠，为什么呢?因为中国美的地方太多了，关键是发现没发现，你能想象到北京有门头沟这么古老的地方，像马致远的《天净沙》在哪儿写的，就是在门头沟。美就在那里，但是城市的管理者他就是想现代化，就是要把这些古老的东西拆了，就是要铺水泥路，这是原始的美，如果这些东西都失去了，城市就变得无趣了。但是中国太美的东西太多了，像到新疆去，被忽悠喝了酒。对我来说没有太多标准，当然最主要的是那个地方的领导者要有那个意识，好多政府说你就先盖了再，这就是带来很大的风险，就是没有文化的地方，就不能去。比如去普洱，那个书记一去就被那里迷住了，八年，有矿不能挖，树不能砍，他不知道以后干什么，他就知道这是保护。普洱我认为是中国最后一片净土，我跟宝全说没去太遗憾了，是中国人一年四季可以旅游的只有普洱。再有一个标准是不能急功近利，刚才吴老师讲我都要流泪，要忍耐，我们很多地方的发展都是忍气吞声，老百姓骂你骗子，为什么签了字两三年了没有盖楼，盖了楼的两三年了没有开业，要忍辱负重，最后出来的才是精品，否则就是房地产。现在住宅不行了，地方政府卖不出地了，现在打什么主意?新一轮的住宅的上山下乡运动，就让你卖地，盖别墅，一些住宅的发展商是在城里盖不了住宅，就到乡里盖别墅，最大的破坏就是这轮运动，因为把最薄弱的、多样性最脆弱的景区破坏了，所以我们一定要呼吁，认识到什么是旅游地产。
吴必虎：我有点刺激的感觉，产生了共鸣。对旅游地产要认真的规划，要有可行性研究。像黄总讲的，很多地方上山下乡，把乡村的土地都卖了，但是我们卖的是房子，第一，可能开发了之后卖不掉，第二卖掉了之后就像鬼屋没有人住。我想说的是旅游地产虽然中文的修饰，旅游是修饰词，地产是中心词，这个旅游地产不是只去观光，而是休闲旅游产品，度假产品，地方政府和地产商共同联合起来，生产一个旅游产品、度假产品的时候，房地产能卖得掉，而且有人来度假，或者业主自己不来住，但是包给一个物业公司，把这个可以租出去，这样的产品起来了之后，才能真正变成一个好的旅游地产，所以这个旅游地产是有一个真正的标准，这个标准可能需要地产商多年的摸索。再就是要有钱，我们最近做了好几个大的规划，比如整个洛阳光拆迁或者再现文物的活化就要200个亿，就需要很多开发商跟私募商联合来投，一定要有大笔钱，这个大笔钱可能来自于一个组织，我不是学金融的，不是很懂，但是我知道有郑总能解决这样的问题。
郑砚农：吴教授刚才提的是组织，我认为应该有几个方面，第一是开发商，第二是投资商，第三是金融机构，第四个是非常重要的一点，应该是招商机构，因为任何一个像我们了解的旅游的投资项目，我们所关注的也是这几个方面，因为作为投资人而言，我们首先要看到开发商是否在旅游地产的开发方面有一定的经验，如果说你一点经验没有，那么我只是和当地的书记关系不错，拿到了一个资源，这还要看我们这个项目，首先是开发商的钱，第二是项目本身的钱，因为项目首先是人文景点，第二是自然景色，它所在的位置和所拥有的资源能不能为下一步的招商带来有利条件，都是非常重要的。我们看到一些失败的项目，开发若干年到现在还不行，因为路没修好，周边的基础设施没建好，还有开发的完整性不强，去了之后，居住条件、吃饭条件都很差。所以招商的问题也是一个，我们要了解一个企业现金流的核心。第三个方面就是地方政府对项目的支撑力度，有些项目虽然做着好，看着还行，但是地方政府支持力度不够，包括税收问题，地方政府干预的问题，如果不能很好的解决，旅游景区的安全得不到保障。第四是风险的控制能力，比如股权的质押，相关的土地和其他各个方面，我有一点不同的看法，作为旅游地产，其实包括门票收入，现在我是感觉看了不少旅游地产，可能相当一部分还是看旅游地产中的开发地产的现金流，用开发地产的收入来养旅游景点和其他的问题，如果资金流不能很富裕，势必就会产生现金流的断裂，现金流一断裂，维护的费用都付不起，所有景点的员工工资也付不起，那就不行。所以资金对文化旅游地产的影响是很重要的，是不是在郊区来做，还是用各种方式来做，这其中有两种方式，一种方式是把现金流卖掉，第二种是现金流比较大，用出租的方式引入顶级的休闲酒店，用这种酒店的管理以出租的方式来实施，当然管理公司肯定要去招，比如我用四季酒店的网络来做，这样的模式压力就很大，因为是靠自有资金去进行建设，你得有足够的现金流去支付银行贷款的利息。
周慧兰：我觉得很多老板包括冯仑也说过，追求理想顺便赚钱，但要做旅游地产，必须对现实低头，就是要有充足的资金流。我们还是要回到城市这个话题，刚才说到我们的大型实力企业，我们地产的这些大鳄们，在选择城市伙伴的时候，好像郑会长也接触到一些政府，是不是也有人让您帮助给推推项目、卖卖地的?
郑砚农：因为我是第三方，这里边没有任何我的什么事，恰恰两位老总的理念和志向是一个好的企业公民的表现，也是一种社会责任的表现，这是我个人的意见，不是吹捧。我想有两方面的原因，第一，我们知道有一种经济模式，最早是产品经济，后来变成了商品经济，恰恰旅游地产是代表了体验经济，这三种经济模式实际上创造利润最大的是体验经济模式，利润率最高。旅游地产如果做了，两位老总投的项目能产生很大的利润，是负责任的，也是社会责任的一部分。
另外一方面刚才我们广泛的提到，我做了这个地方的旅游地产，我保护了这个地方的原有的生态环境和文化遗迹，同时我寻找了它、发现了它、保护了它，而且传播了它，这样的一种方式实际上是对我们的社会是负责任的，这就没有谈到钱的问题。第一个问题是钱，我们也要挣钱，第二个问题是我们对中国的社会也是要负责任的，不是只把GDP搞上去，不是只把原来的村落盖上，不是这样，我让它保护下去，让它持续地、永久地传递中国的价值，这是一个很大的社会责任。所以从这个角度就回答了你的问题，做寻美中国这样一个项目，实际上是能够改善地产的形象的。
周慧兰：张总是不是前一阵刚从贵州回来?
张宝全：是。我今年上半年做了很多事情，比如西藏拉萨，拉萨是一个新的文化旅游的区域，他们在外面也找了规划单位，我是以前去过两次拉萨，我有高原反应，去了就不行了，就下来了。这次是我组织的团队，用一个月的时间给他们做了规划，做完就通过了。另外，前段时间给浙江的一个县做过，那里有400多个岛屿，我给他们提了一个条件，不是我一个点就能改变你的面，这个面靠什么解决?靠的是规划，如果不能把一个城市的区域规划，针对未来做很好的调整的话是不行的。都江堰也是我来做的，就是一个企业给政府来做规划，但是我想说的是这个现象说明什么?实际上一个城市的核心资源不是GDP，就是自然资源和人文资源，现在体验经济时代，人在体验经济里，给我们创造效益和价值。很多城市的厂房都已经空着，玻璃都砸碎了，在09年那波经济危机中很多制造业垮台了，现在也有很多，那次是从无锡开始，我们给他们做咨询规划，我们的红树林度假酒店，就是给中国东方水城中国无锡做出来的规划。现在城市的管理者，今天跟以前肯定有很多不同，说一千道一万，今天和未来最最重要的就是如何去发现和保护它，发现和保护不是说你把一面墙好好修修补补就行了，更重要的是如何让它持续发展。如果用传统的办法来做旅游度假规划，很难存活。北京国贸，长安街中国大酒店、银泰大酒店、新光天地都在国贸，但是在一个规划领域它是非常失败的，所有去银泰的不会去中国大，所有去中国大的不会去新光天地，所有去新光天地的不会去银泰，所有商业地产都是运营，我是买咖啡的，结果去了一趟把帽子给买了回来。我觉得北京非常失败的像平安大道，当时规划的道路两边都是仿的过去的建筑，以为一定会很好，但是实际上这一条车道就把两面商街的人流动线打断了，看着在一起，实际上并不在一起。像这样的东西如果在城市规划中如果不能总体被解决，单一项目很难作为支撑。所以一个城市在规划中如何调配一定要考虑好。
度假休闲的本质是什么?这是我们做规划的基础，是一次生命的发现，正因为我们有钱了，正因为我们的物质太丰富了，所以大家就苦恼了，因为所有的恐惧来源于对未来的无知，当我们有钱的时候会担心钱怎么办，当你有房子的时候会担心房价会不会掉，这些都是你恐惧的来源。为什么在度假地区建居住性的地产是错误的，因为你去了之后，要打扫卫生等等，就进入了另一种生活，旅游的本质就没有了，旅游的本质在你的产品中具不具备，当然还有重要的一点是运营，你有没有这样的能力，包括这种资源能不能被整合成一种状态，就是这不是点状的消费，而是面状的消费。所以我觉得这种改变如果不能从大的规划到小的规划，就做不好。我们所有的项目都是我组织的，甚至很多图都是我画的。无论政府还是企业，把度假地产做好的时候，规划和设计非常非常重要。这一点如果做不好了，救都没法救。
周慧兰：看来规划为纲。在座的嘉宾们有没有一些话题，想跟我们在座的五位嘉宾有交流?机会难得。
提问：看来大家讲到旅游地产要忍、要熬，我特别有同感，因为我是07年的时候在一个做旅游房地产的公司，这家公司大概是2000年还是2001年在唐山饶平拿了两个海岛，一直到2007年的时候是AAAA级景区，但是还是只见了开头，还有漫漫的征程，到今年我去的时候，建筑增加了一些，到了那里发现最核心、最美的建筑都是刚起步，还没有起来，但是能做到什么呢?现在去的人很多了，一到夏天的时候，房间定不到，这是一个情况。2007年这家公司还在房山周口店拿了一块地，就是金代14帝的皇陵，这些开发商为了有收益，也想有快速回款。这种投资的回收和旅游的开发保护怎么样平衡、怎么样结合?我想请黄总和吴老师简单说两句。
黄怒波：这个模式现在还没有，不知道，我也不知道我什么时候赚大钱，但是我知道这种资源是不可再生的。做古村落的开发要慢一点，因为比如说今天谈到一个庙的重建问题，我就突然想起来，为什么要重建这个庙呢?就让这个残壁断垣留在这个村子里，这个村子就有很多韵味，如果你重建，原来的文化就没有了。你可以明年、后年、十年后想好了还想建，还有机会建，但如果你今天就建好了，后面的机会就没有了，所以这个需要时间的沉淀，有时候不能太急，但反过来，开发商也是商人，我们也得活，怎么办?现在的基本模式还是要做地产。刚才郑老师还替我们说话，这个地产可能做的是度假地产，把这个地方做好了，节目演好了，这个湖很美，我还是要卖掉，把钱回来，核心的部分要拿下来。我不认为现在有成功的模式可以告诉，因为你在摸索，我也在摸索。但唯一的好处是中国政府鼓励这个产业，不会明天早上温家宝起来想出一招用来调控，这个不会，所以这个方面目前这个产业、行业和国家经济发展方向成正比的，至少在这个意义上值得做。
吴必虎：我响应黄总刚才说的，温家宝不会十八大以后调控，中国现在已经进入了后现代社会，工业进步、技术进步，50%的人不用上班，上班的人50%的人也不用工作，所以闲人很多，所谓休闲社会，所以有一句话叫“哥哥，你大胆的往前走”。
第二，做旅游地产和住宅地产不同的在于，住宅地产要很快把钱收回来，但是房子有折旧，所以住宅地产是不断降价。但是旅游地产不是这样，旅游地产要慢慢做，每过一年，反而增值，这是两者不同的地方，所以对投资能力和人的能力是有挑战的。核心的应该好好做，做成文物，过十年、二十年以后做成文物，但是旁边要卖房子，不卖房子就过不下去了。
周慧兰：在座的没机会了，我来结语了。这个论坛已经持续了一个多小时，发散得已经够多，我有几个感悟。第一，首先，给我自己做广告，寻美中国确实是对的，因为有非常多的璞玉资源在那儿等着我们去发现，就像黄总、张总，包括在座的企业家都走过很多城市，杨秘书长在这儿，中国有600多个城市，城市之下还有很多地方，资源非常多，大家也不用着急，不用怕拿不到地、拿不到项目。
另外，今天在这个平台上，我们的专家们有一些真知灼见，能够帮我们理清一些想法，如果我想进入住宅地产、旅游地产的开发，是不是要提前做好准备，因为这个脚迈出去，收回来就不太容易了。
我们的企业家，就像我一开头说的，是不是要有技术家的气质，我觉得是必要的，真的要很容易感动，要有情怀，所以做一个旅游地产的伟大的卓越的企业家，首先要是一个生活家，你自己要懂得生活，因为你引领的是中国最高端的这部分人群，要告诉他怎么生活。接下来要是哲学家，你自己要想明白，从哪儿来，要到哪儿去。现在的旅游地产席位确实非常多，我们的城市也非常多，也非常希望我们的五位嘉宾、在座的朋友有机会跟我们一起，跟着寻美之旅走进更多的美丽的城市。谢谢各位!